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商住房"死因"調查:一線城市的稅收威脅與土地饑渴癥

2017-08-23 08:58:13 來源:浙江新華大宗商品交易中心      打印

商住房“死因”調查:一線城市的稅收威脅與土地饑渴癥

商住房在一線城市被判處死刑,它從未合規卻早已壯大。既已默許,政府態度又為何突變?

禁令出臺前,商住房興建成風。圖/視覺中國禁令出臺前,商住房興建成風。圖/視覺中國

緊繃的上海商住房新政出現了放松跡象。

8月11日,上海住建委表示,上海將研究制定“商業用房改建為租賃住房”的實施細則,對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,考慮轉為租賃住房。

今年4月,上海市發文禁止在商業或辦公用地上興建住宅用途的建筑(商住房),已售未交付和在建未售的商住房都要改回商業用房,否則不得交付或限制交易。此舉引起市場激烈反彈,乃至出現群體性事件。

商住房風暴3月底起于北京、廣州,4月席卷上海與成都,5月深圳加入。截至目前,對商住房下達的通緝令已覆蓋所有一線城市。

中國商住房的土地性質是商業辦公,開發商在商業、辦公用地上以酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT等名義開發類住宅產品,違反規劃用途,改變房屋使用性質。這類房屋產權大多只有40年或50年,居住者不能遷入戶口,也不能享受周邊學校、居委會等配套設施。

商住房雖從未合規過,但已在全國熱點城市尤其一線城市扎根壯大。長期以來,政府縱容默許,開發商順水行舟,購房者趨之若鶩。

如今,商住房突然死亡,既在情理之中,又在意料之外。風暴從何而起,各方一直遵循的潛規則為何此時失效,政府封殺商住房的邏輯又是什么?

圍剿商住房?

在這輪全國商住房圍剿運動中,上海市的嚴控程度高于其他城市。

今年1月初,上海叫停部分商住房項目網簽,開始項目 清理。4月10日,上海市規劃國土資源局明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目,商業用地未經約定,不得建設公寓式酒店。

5月17日,上海市住建委等六部門正式下發商住房整頓方案。規定已售未交付商住房,要按照商辦房屋功能去整改,由相關部門聯合驗收,不符合要求的不得交付。未按照規定整改商住房的,限制交易。這一政策對市場影響較大。

對于在建未售的商住房,上海新政要求違規項目整改后才可銷售,要重新審核已批未建項目,停止審批公寓式辦公項目。在土地出讓合同中,也明確不得建設公寓式辦公項目。

最早出臺商住房禁令的是北京。3月26日,北京市建委發布新政,要求商業、辦公類項目應嚴格按規劃用途建設、銷售,未經批準不得擅自變為居住用途。對于已售的商住房再次上市交易給個人,增加了個人五年繳稅等購買條件。

但兩個月后,北京又稱這次新政是以遏制新增商住房為重點,對于存量商住房不予追溯。北京采取新老劃斷,3月26日之前已售的商住房,可以保持現有設施,可租可售,不受限制。

深圳的商住房禁令也溫和許多。5月12日,深圳發布政策,提出對商辦用房的建筑、設計加強管理,抑制商辦項目違規改建為類住宅。

廣州也在3月30日明確了商辦項目銷售對象只能是法人單位,不得作為居住使用。

相比之下,上海市政府態度決絕,不僅嚴禁新增商住項目,也明令改造存量商住房,并嚴控交易節奏。這也令上海成為對商住房新政反彈最大的城市。

矛盾與觀望

商住房違規卻火爆,一面是因為一線城市住宅用地稀缺,住宅地塊一經放出便遭哄搶,地價抬升,地王隨之誕生。相比之下,開發商獲取商辦用地難度低于住宅用地。另一方面,旺盛的住房需求也促使開發商將商辦用地轉為類住宅。

據《財經》記者了解,上海許多商辦用地位于偏遠外環,對于在那里做商業辦公項目,開發商興趣寥寥。只有調整為類住宅,才可能破解銷售難題。

“都是些偏遠的土地,政府如果不事先默許我們做商住房,哪個開發商會高價去那里拿商辦用地?”一家上海大型房企中層人士說。

這是一條秘而不宣的通道:地方政府希望高價賣地,而開發商希望增加住宅土地儲備。在住宅用地有限的背景下,政府推出商辦用地,默認產品業態可改為住宅,而吸引更多開發商。最終雙方均有利可圖。

但秘道違規,其所維系的商住房市場本身也是脆弱的。

《財經》記者獲悉,在今年4月發布禁令之前,上海市政府曾與當地國企開發商最先溝通,希望對方發揮表率作用支持新政。禁令發布后,上海市政府旋即成立巡檢小組,檢查所有未交付商辦項目。

房地產項目驗收是開發商交房前的固定流程,此前都由上海市各有關部門各自驗收,并無統一驗收小組,如今一反常態,足見嚴控程度。

上述大型房企中層人士告訴《財經》記者,之前政府各部門對商辦項目的驗收尺度相當隨意,現在巡檢小組壓力下,許多開發商都在大拆大改。

正式發布禁令前,新政曾在上海市閔行區與嘉定區試點。對于未入住商住項目,上海下令限期拆除其居住功能設施,如上下水、煤氣管線等。并宣布對一些因整改不完全或不到位的項目進行行政處罰。截至目前,閔行區綠地峰尚匯項目、閔行區浦江驛優商務廣場項目、嘉定D9空間項目和嘉定明發商業廣場項目等都被處以沒收違法收入和罰款。

一刀切政策出臺后,市場反彈很大,政府被迫出臺緩和政策。6月12日上海市政府發布聲明,稱對已實際成交并完成網簽的商住房,購房人要求退房的,要予以支持。購房人希望履行合同的,可交付使用。

這意味著,已交房的商住房,購房者可以居住使用,只在未來交易時做限制。

但對于網簽后還未交房的商住房,目前仍在嚴禁范圍內。《財經》記者獲悉,現在上海開發商多抱持觀望的態度,希望政府繼續出臺緩和政策,對已網簽的商住房既往不咎。過去這些日子里,他們已陸續接到許多業主的退房申請。

即使在上海市政府各部門,對執行禁令也抱有矛盾觀望心態。

比如規劃部門、消防口、質檢站等多個負責房地產項目驗收的部門,在與開發商溝通的過程中,常有模糊表達。各部門同時在觀望其他部門對禁令的執行程度,以此決定己方行動尺度。更有部門稱,需觀察北京商住房政策尺度的變化。

在北京,一位大型央企開發商告訴《財經》記者,去年底他們就聽到要封殺商住房的風聲,于是今年主推商住項目,幾乎暫停住宅項目銷售。在3月26日北京新政前,他們出售了近一半商住房。即便如此,現在還有近一半商住房砸在手里。“動作雖快,仍然被動,剩下的只能改回商辦了。”上述央企負責人說。

調控工程的最大BUG

多年來,商住房由于面積小、不限購、價格便宜而廣受歡迎。商住房的購買人群大致可分為兩類,一類是受限于一線城市買房條件的剛需客,商住房為他們提供了第一居所。另一類是投資需求旺盛的強購買力人群,商住房為他們解決了資金出口。因此,商住房一定程度上鞏固了一線城市樓市的火爆,成為樓市調控的最大BUG。

這一趨勢體現在交易量上。中原地產數據顯示,2016年1月至2017年3月政策出臺前,北京居住屬性物業成交90112套,其中商住房成交近5萬套,占比超過一半。2016年上海房地產總成交套數10.9萬套,其中以商住房為主的類住宅成交3.5萬套,占比超過30%。

如何疏解一線城市火爆的購房需求?這或許與當下各一線城市的人口疏解計劃有關,而商住房的命運隱藏其中。數位開發商人士告訴《財經》記者,對于此次商住房新政,上海市政府向下傳達的政策目標之一即是控制外來中低端人口數量。

據《財經》記者了解,由于商住房售價低于普通住宅,其租金也相應低于市場價。過去,一些外來務工人員租住在商住房中。嚴禁商住房,可能帶來間接驅趕效應。上海已提出,控制目標是到2020年總人口不超過2500萬人。

對于一線城市的剛需客與投資客,商住房新政則帶來直接殺傷。中原地產數據顯示,北京“3·26”新政后一個月,商住房市場成交跌幅高達99.9%。

新政可能借此將部分一線城市購房需求擠壓出去,相對改變供小于求的樓市現狀,這將對調控一線城市房價,維系一線城市樓市穩定發揮一定作用。

商住房禁令甚至還可能有助于國家的三四線城市樓市去庫存大計。

2015年11月,中央財經領導小組第十一次會議上提出要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。全國樓市冷熱不均,房地產去庫存運動延續至今。這一輪去庫存主要集中在三四線城市,當地樓市供大于求的局面亟待緩解。

一位大型房企人士告訴《財經》記者,“去庫存運動成敗關鍵在于能否讓流出性人口返鄉購房。”三四線城市庫存量大,除投資過剩外,部分源自人口流出到一二線城市,導致當地需求直線下降。

近兩年來,一線城市房價穩步上漲,強二線城市房價激增,涌現“四小龍”等二線城市,都可能成為“流出型”人群返回三四線城市購房的外部推動條件。

在這一背景下,切斷一線城市商住房的購房機會,堵上一線樓市調控工程的后門,將有助于一線城市繼續向外擠壓住宅需求,間接促進國家去庫存大計。

“最理想的局面是,你沒錢,請你去三四線城市買房,你有錢,也請你去三四線城市買房。別再惦記一線的商住房了。”上述大型房企中層人士說。

稅收威脅與土地饑渴癥

除了在宏觀層面有助于一線城市房價調控與三四線城市去庫存,這一輪商住扼殺風暴,還有微觀層面的影響。

據《財經》記者了解,過去數年,一線城市與二線城市之間的競爭正在形成。上海的商住房禁令之所以最嚴,部分源自上海的稅收壓力更大。

地方政府的稅收多來自落地企業,但從外因看,上海吸引產業的力度正在遭受兩面夾擊。

一方面是多年來外資陸續撤退中國的大環境,另一面是上海周邊追兵崛起,江浙一帶經濟發展增速超越上海,在招商引資力度上,釋放出比上海更大的誠意與優勢。

統計局數據顯示,2016年杭州GDP增速為9.5%,南京為8.05%,合肥為9.8%,都遠超上海的6.8%。

為吸引產業,上海周邊二線城市,近年紛紛加大企業稅收優惠,篩選并吸引優秀人才。南京、杭州、蘇州等二線城市目前均采取了高學歷積分落戶政策,從此前的買房落戶逐步轉向學歷落戶。

從內因看,一些企業逃離一線城市,是因為受到商辦高租金的擠壓,為了降低成本,這些企業往往更樂意將總部設置在更具租金優勢的二線城市。

全聯房地產商會數據顯示,2016年上海寫字樓市場平均租金204元/平方米/月。比杭州高了近70元/平方米/月,比南京租金高了近65元/平方米/月。

嚴禁之后,上海的商辦項目供應量將勢必有所上升,未來寫字樓租金有下降可能,而這可以對企業入駐上海起到拉動作用。

上述上海房企人士告訴《財經》記者,“上海現在最想做的就是掐尖,把總部在杭州、南京、合肥等地的優秀企業吸引過來,總部過來,稅收也過來了。”

營改增也將進一步放大上海的稅收壓力。2016年,上海開始全面實施營業稅改征增值稅試點,營改增解決了此前重復征稅問題,雖然帶來全產業的減稅效應,但也將減少上海總體稅收收入。

要增加稅收,就必須騰籠換鳥,置換住宅業態,倡導更多企業入駐。這一輪商住房嚴禁運動,阻絕了商業辦公項目向類住宅轉變,讓商住房回歸商辦屬性,以此緩解上海的稅收威脅。上述房企中層告訴《財經》記者,上海要借此把全市低效資產逼出來,變成流動財稅。

8月11日,上海住建委表示,上海將研究制定“商業用房改建為租賃住房”的實施細則,對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,也可以考慮轉為租賃住房。

在中國,企業出租房屋需繳納房地產稅,此舉如果推行,將有助于政府增加房地產稅收。

而這一輪整頓商住房的特點是,一線城市領跑二線城市。這是因為一線城市土地指標的收緊比二線城市更甚,背后是政府對稅收與土地聯動的長期考慮。

國內三大都市圈都在縮緊土地指標。上海市政府此前宣布,到2020年,上海全市建設用地總規模不能突破3185平方公里,要逐年減少新增建設用地規模。至2040年,上海建設用地總面積要鎖定為3200平方公里。

這意味著,未來,上海可通過土地出讓增加財政收入的地塊將越來越少,賣地開發模式將漸入尾聲。“地要用在刀刃上,以前就像不斷賣雞,現在是指望雞生蛋,不能再輕易賣了,政府要通過有限的土地創造更多稅收價值。”上述房企中層人士說。

在土地饑渴癥之下,政府從違規的商改住項目上動刀,可為提高稅收尋覓新空間。2017年上海政府工作報告顯示,社會治理、城市管理的精細化水平還要繼續提高。“商住房這點螞蚱肉也是肉,要珍惜,這總比直接征收房地產稅強。”上述接近上海市政府的相關人士說。

一線城市的地稅困境,不僅讓商住房畫上句號,也將深刻影響未來的市場競爭格局。

對開發商而言,有限的土地指標,決定了開發商必須發力多元化業務。圍繞政府胃口,抓住能為政府帶來更多稅收的業務,從而增加開發商的拿地優勢。

比如上海鼓勵企業拍地時自持商業地塊,自持用地鼓勵做養老、醫療、教育、產業等。這些業態是拍賣土地的條件,也是地塊的隱形溢價,相當于政府的財政支出轉移。在這類地產多元化領域深耕的企業,將跑贏下一輪行業競賽。

一線城市商住房通緝令還在繼續,其間有兩個疑問尚無答案。第一,不斷增加的商辦項目,是否真如政府所料,能夠促進更多企業落地,帶來稅收?在上海遠郊周邊,商辦項目空置仍是大概率事件,租金下跌仍有滯后性。第二,已交付的商住房多被禁止再交易給個人,未來很可能催生一批幫個人包裝成公司的中介,接手二手商住項目,重新打開交易市場。

商住房交易是一個屢禁不止的市場,規則禁令的能量究竟如何,未來還需要在市場中檢驗。

(《財經》記者 董文艷/文 馬克/編輯 實習生雷嘉豪對此文亦有貢獻)

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